Piloter le capital.Éprouver chaque scénario.

§ 0Synthèse exécutive

Ce qu'un comité d'investissement doit retenir avant d'ouvrir le corps du dossier.

Dubaï encadre la promotion immobilière par des comptes séquestres, l’enregistrement des ventes sur plan et des mécanismes de contrôle des projets. Les protections de l’acquéreur d’une unité ne se transposent pas automatiquement au co-investisseur en fonds propres. La structuration d’une JV doit identifier les droits réellement accessibles, les garanties négociables et les risques qui restent à la charge de chaque partie.

§ 1L'architecture institutionnelle

Sept autorités interviennent sur une JV de promotion. Savoir laquelle décide quoi évite de négocier une clause devant la mauvaise porte.

§ 2Le corpus applicable

Les textes à connaître, dans l'ordre où ils mordent sur une opération.

Émirat de Dubaï - foncier et promotion

Droit fédéral

§ 3Qui peut détenir quoi

La contrainte la plus structurante d'une JV à Dubaï n'est pas fiscale : c'est la capacité du véhicule à porter le foncier.

Le choix du véhicule détermine la géographie accessible à la JV. Un promoteur proposant un terrain situé hors zone désignée à un investisseur étranger propose, sans toujours le dire, un montage où l'investisseur ne pourra pas figurer au titre de propriété.

§ 4Les droits réels mobilisables

Une JV n'a pas besoin d'un transfert de pleine propriété pour fonctionner. Souvent, elle a intérêt à l'éviter.

§ 5« Régulé par le DLD » : ce que la formule recouvre exactement

C'est la phrase la plus employée dans les présentations de JV, et la plus souvent mal comprise.

La conséquence opérationnelle est simple : un investisseur qui entre au capital d'une opération n'hérite pas des protections d'un acquéreur d'unité. Deux stratégies de structuration en découlent, développées en partie II : soit l'investisseur se place volontairement en position d'acquéreur d'unités - en bloc - pour capter le régime protecteur du séquestre ; soit il assume une position de capital et reconstruit par contrat et par sûretés une protection que la loi ne lui donne pas.

§ 6Les trois familles de joint venture

Toutes les variantes rencontrées à Dubaï se ramènent à trois architectures juridiques.

§ 7Les huit modèles économiques

Chaque modèle répond à une contrainte différente : qui détient le foncier, qui porte le risque de commercialisation, qui a besoin de liquidité et quand.

§ 8Le cas central : acquisition foncière avec un promoteur au lancement

Le montage décrit dans le brief, décomposé étape par étape, avec la localisation exacte du risque.

Le schéma est toujours le même : un promoteur identifie un terrain, ne veut pas - ou ne peut pas - le porter seul, et propose à un investisseur privé ou à une société de financer tout ou partie de l'acquisition foncière en échange d'une quote-part de la valeur créée, avec une date de sortie annoncée et un rendement cible. Tout le reste est de la variante. Ce qui change d'un dossier à l'autre, c'est où se situe l'argent de l'investisseur quand le risque se matérialise.

La séquence réelle d'une opération

1. Sécurisation du terrain

   Promesse de vente, dépôt, exclusivité. C'est ici que l'argent de l'investisseur est le plus exposé : le projet n'existe pas encore juridiquement, aucun séquestre n'est ouvert, aucune protection réglementaire ne s'applique.

   Exigence minimale : le dépôt d'exclusivité doit être logé chez un tiers séquestre (avocat, notaire, banque) avec conditions de libération écrites, et non versé au promoteur.

2. Constitution du véhicule et vérification de capacité

   Choix du véhicule selon la matrice du § 3, licence DET ou zone franche, confirmation préalable du DLD sur l'admissibilité du véhicule au bien visé.

3. Acquisition du terrain et paiement du droit d'enregistrement

   Transfert au registre du DLD. Le droit d'enregistrement est dû. Le terrain doit être intégralement payé et libre pour permettre l'enregistrement du projet à l'étape suivante.

4. Approbations d'urbanisme et conception

   Plan de masse, permis, approbations des autorités compétentes et, le cas échéant, du promoteur maître de la communauté. C'est la phase où se joue l'écart entre la surface vendable modélisée et la surface réellement autorisée.

5. Inscription au registre des promoteurs et enregistrement du projet

   Sans inscription du promoteur et enregistrement du projet auprès de la RERA, aucune vente n'est possible Loi 8/2007 Loi 13/2008.

6. Ouverture du compte séquestre

   Auprès d'un agent séquestre agréé, dédié au projet. Dossier comprenant notamment le titre foncier, la licence, les plans approuvés, les états financiers et le contrat de vente type.

7. Engagement financier d'amorçage

   Selon la pratique constante de la RERA, le promoteur doit démontrer son engagement avant de commercialiser : dépôt en numéraire d'une fraction du coût de construction sur le séquestre, garantie bancaire inconditionnelle émise en faveur de la RERA, ou avancement effectif des travaux. La forme et le quantum exigés doivent être confirmés projet par projet auprès de la RERA : la pratique administrative n'est pas uniforme et évolue.

8. Permis publicitaire et lancement commercial

   Permis Trakheesi obligatoire, numéro de permis à faire figurer sur tout support. C'est le moment où le rendement annoncé entre dans le champ du contrôle de la publicité (§ 29).

9. Ventes et inscription au registre intérimaire

   Chaque contrat est inscrit à l'Oqood. Les encaissements, y compris ceux transitant par un courtier, sont versés au séquestre.

10. Construction et libérations échelonnées

    Retraits du séquestre contre certification d'avancement par un ingénieur agréé, sous contrôle de la RERA et audit annuel par un cabinet agréé.

11. Achèvement, certificat de complétion et livraison

    Transfert des titres aux acquéreurs. Retenue de 5 % conservée, libérée un an après l'enregistrement des unités.

12. Débouclage de la JV

    Distribution finale selon la cascade, liquidation du véhicule ou cession des parts. Les honoraires différés du promoteur et le solde de l'intéressement se règlent ici.

Les cinq variantes rencontrées, par ordre de risque croissant pour l'investisseur

§ 9Les structures conformes à la charia

Indispensables dès qu'un investisseur du Golfe, un fonds souverain régional ou une banque islamique entre au tour de table.

§ 10Gouvernance : les droits qui font la différence

Dans une JV de promotion, le contrôle ne se mesure pas au pourcentage détenu mais à la liste des décisions qu'on peut bloquer.

Matières réservées - le socle minimal

Quelle que soit sa quote-part, un investisseur doit disposer d'un droit de veto sur les décisions suivantes. C'est la liste qui protège réellement le capital :

• Adoption et toute modification du budget de développement au-delà d'un seuil de variance défini.
• Adoption et modification du plan de masse, du programme et du mix produit.
• Fixation et modification de la grille de prix et de la politique de remises.
• Signature, modification ou résiliation du marché de travaux principal ; désignation du maître d'œuvre et du contractant.
• Tout endettement, toute sûreté, toute garantie donnée par le véhicule.
• Tout engagement hors bilan, notamment toute promesse de rachat ou garantie de rendement consentie aux acquéreurs.
• Toute convention avec une partie liée au promoteur, y compris les honoraires internes.
• Toute cession d'actif, tout transfert du foncier, toute constitution de musataha ou d'usufruit.
• Émission de nouvelles parts, appel de fonds complémentaire, modification de la cascade.
• Nomination et révocation du directeur de projet, du commissaire aux comptes, de l'agent séquestre.
• Introduction ou transaction sur tout litige au-delà d'un seuil.
• Toute demande d'ouverture d'une procédure de règlement préventif, de restructuration ou de faillite.

Mécanismes de sortie et de blocage

§ 11Le paquet de sûretés

Ce qui distingue une JV négociée par un professionnel d'une JV négociée sur une présentation commerciale.

§ 12Quel montage pour quel profil

Une grille de première orientation, à confronter au dossier réel.

§ 13Le compte séquestre : mécanique complète

C'est la pièce maîtresse du dispositif de Dubaï. Elle mérite d'être comprise dans le détail, y compris dans ses angles morts.

Ouverture du compte

Le promoteur doit au préalable figurer au registre des promoteurs et détenir les licences requises. Le dossier d'ouverture auprès de l'agent séquestre agréé comprend notamment : l'attestation de chambre de commerce, la licence commerciale, le titre de propriété du terrain, le contrat maître-promoteur / sous-promoteur le cas échéant, les plans architecturaux et d'ingénierie approuvés, des états financiers certifiés, un engagement de démarrage des travaux et le contrat de vente type destiné aux acquéreurs.

Alimentation

Toute somme versée par un acquéreur d'unité vendue sur plan, ou par un financeur du projet, est déposée sur le compte. La résolution d'application interdit expressément au courtier d'encaisser le prix sur son propre compte ou d'y prélever sa commission avant dépôt Rés. CE 6/2010, art. 12.

Retraits

Les retraits sont échelonnés et adossés à l'avancement certifié par un ingénieur agréé, sous supervision de la RERA. Le régulateur impose des rapports financiers réguliers et un audit annuel de chaque compte par un cabinet agréé ; une divergence entre l'avancement physique et les décaissements peut entraîner le gel du compte, la suspension des ventes et la suspension de la licence.

Retenue et libération finale

Dès l'obtention du certificat d'achèvement, l'agent séquestre conserve 5 % de la valeur totale du compte. Cette somme est libérée un an après l'enregistrement des unités au nom des acquéreurs. Elle constitue une garantie contre les vices apparaissant dans les douze premiers mois d'exploitation.

Insaisissabilité

Aucune saisie ne peut être pratiquée sur les sommes déposées au bénéfice des créanciers du promoteur. C'est la protection la plus forte du dispositif : elle sépare juridiquement le sort du projet de celui du bilan du promoteur.

Sanctions

Le non-respect du régime expose à des amendes dont le plancher est élevé et à des peines privatives de liberté, ainsi qu'à la radiation du registre des promoteurs - notamment en cas de faillite, de défaut de démarrage des travaux dans le délai imparti ou d'autres manquements caractérisés.

§ 14Ce que le séquestre ne couvre pas

La section la plus importante du dossier pour un co-investisseur.

§ 15Registre intérimaire, Oqood et permis de commercialisation

Les trois formalités sans lesquelles une vente sur plan n'existe pas juridiquement.

Le registre intérimaire

Toute disposition portant sur une unité vendue sur plan - vente, revente, cession, sûreté - doit être inscrite au registre intérimaire tenu par le DLD. À défaut, elle est nulle Loi 13/2008, art. 3. C'est ce registre, alimenté par la plateforme Oqood, qui rend impossible la double vente d'une même unité et qui permet la revente avant livraison.

La condition préalable de maîtrise foncière

Avant toute commercialisation, le promoteur doit posséder le terrain, disposer du certificat de bornage, en avoir la maîtrise effective et détenir les approbations des autorités compétentes Loi 13/2008, art. 4 Rés. CE 6/2010, art. 4. Le DLD porte alors au feuillet foncier une mention indiquant que le bien est sous le régime du développement.

Le permis publicitaire

Toute publicité immobilière - portail, réseau social, affichage, brochure, courtier - requiert un permis délivré via la plateforme Trakheesi, dont le numéro doit figurer sur le support. Les allégations trompeuses ou exagérées sont prohibées, et le DLD sanctionne régulièrement des sociétés pour non-respect des exigences publicitaires, par amendes, retrait d'annonces et suspension de licence.

§ 16Défaut de l'acquéreur : l'échelle de rétention

Un régime d'ordre public, que le contrat ne peut pas écarter. Il détermine aussi la valeur du stock invendu ou défaillant dans le modèle de la JV.

L'article 11 de la loi 13/2008, réécrit par la loi 19/2020, impose une procédure uniforme : le promoteur notifie le manquement au DLD, qui adresse à l'acquéreur une mise en demeure de trente jours et tente une médiation. À défaut de régularisation, les droits du promoteur dépendent de l'avancement du projet.

§ 17Défaillance du promoteur et annulation de projet

Le scénario adverse, et ce que le droit de Dubaï organise réellement.

Les motifs d'annulation par la RERA

La résolution d'application énumère les motifs permettant à la RERA d'annuler un projet Rés. CE 6/2010, art. 23, parmi lesquels : le défaut de démarrage des travaux malgré l'obtention des approbations, l'exercice de l'activité sans licence, la production de documents faux ou trompeurs aux autorités ou à l'auditeur, la vente de développements fictifs, le détournement de fonds, l'intermédiation sans licence, la faillite, la négligence grave, et la démonstration que le promoteur n'a pas l'intention de réaliser le projet. Le promoteur dispose d'un délai de recours gracieux bref art. 24.

La liquidation

Lorsque les fonds séquestrés suffisent, l'agent séquestre procède au remboursement dans un délai court à compter de la décision définitive d'annulation ; en cas d'insuffisance, le promoteur dispose d'un délai pour combler l'écart art. 25. Au-delà, le dossier relève du tribunal spécial Décret 33/2020, qui a compétence exclusive sur la liquidation des projets annulés et inachevés et le règlement des droits associés, à l'exclusion des autres juridictions de Dubaï, y compris les tribunaux du DIFC.

L'insolvabilité du promoteur

Si le promoteur bascule en procédure collective, le régime fédéral s'applique DL 51/2023 : règlement préventif, restructuration ou faillite, devant un tribunal spécialisé, avec obligation de déclaration sous soixante jours. Les entités du DIFC et de l'ADGM relèvent de leurs propres régimes.

§ 18Après la livraison

La phase qui détermine le rendement locatif réel - et donc la valeur de sortie.

• Enregistrement des titres. Les unités sont transférées aux acquéreurs ; le registre intérimaire cède la place au registre définitif.
• Copropriété Loi 6/2019. Constitution des entités de gestion, définition des parties communes, adoption du budget de charges, audit.
• Mollak. Les charges de copropriété transitent par la plateforme du DLD : budget approuvé, comptes séquestrés, transparence pour les propriétaires. Le niveau de charges au mètre carré est un déterminant direct du rendement net et doit être modélisé avec la même rigueur que le loyer.
• Retenue de garantie. Les 5 % retenus sur le séquestre couvrent les désordres apparaissant dans les douze mois. Au-delà, le régime de responsabilité des constructeurs prend le relais.
• Garantie décennale. Faire confirmer par le conseil local le régime applicable aux désordres affectant la solidité de l’ouvrage, les responsables, les délais et les dispositions transitoires, à partir du texte officiel applicable au marché.

§ 19Les sept mesures de rendement, et laquelle exiger

La première question à poser à un promoteur n'est pas « quel rendement ? » mais « quelle mesure ? ».

§ 20Anatomie d'un « ROI 30 % » : le retraitement complet

Exemple travaillé sur une unité achetée au lancement. Chiffres illustratifs, méthode reproductible.

L'annonce

Une unité est proposée à AED 2 000 000 au lancement. Le promoteur présente une valeur attendue de AED 2 600 000 à la livraison, à 36 mois, et annonce « +30 % ». Plan de paiement : 20 % à la réservation, 40 % étalés sur 30 mois, 40 % à la livraison.

Les six retraitements

§ 21Les cinq fenêtres de sortie

Une date de sortie annoncée ne vaut que par la fenêtre juridique qui la rend possible.

§ 22Modèle illustratif d'une JV à 36 mois

Chiffres volontairement ronds, destinés à montrer la mécanique de la cascade et la sensibilité du TRI. Ils ne constituent ni une projection ni une offre.

Emplois et ressources

Marge sur coût : 26,7 %. Marge sur chiffre d'affaires : 21,1 %. Opération sans dette bancaire, la construction étant financée par les encaissements séquestrés.

Cascade de distribution

Sensibilité

Scénarios recalculés avec le même moteur que le simulateur : préférentiel composé 10 %, surplus 70/30, capital initial 60 M AED. Construction +10 % : +11 M AED ; coût total +10 % : +18 M AED. Scénario adverse à 36 mois.

Trois points à examiner : le retard réduit le rendement annualisé dans les scénarios présentés ; le préférentiel composé est servi aux deux associés au prorata du capital et modifie le surplus à partager ; dans le scénario adverse, la perte est répartie au prorata du capital. Les incitations et les sommes finalement récupérées dépendent aussi des honoraires, des garanties et du contrat réel.

§ 23Contexte de marché

Le cadre macro dans lequel s'inscrivent ces montages, et les précautions de lecture des chiffres publiés.

Le DLD a publié pour le premier trimestre 2026 un volume total de transactions de AED 252 milliards, en hausse de 31 % en valeur et de 6 % en volume sur un an, pour 60 303 transactions immobilières et 718 160 procédures enregistrées. Les transactions d'investissement ressortent à AED 173 milliards pour 57 744 opérations, avec 48 448 investisseurs dont 29 312 nouveaux. La part de l'investissement étranger s'établit à AED 148,35 milliards.

Trois éléments de structure importent davantage qu'un chiffre trimestriel pour une décision de JV :

• La part de la vente sur plan dans les transactions reste élevée. Elle traduit un marché où le financement de la promotion repose largement sur les acomptes des acquéreurs - ce qui explique la centralité du séquestre, et rend la vitesse de commercialisation critique pour la trésorerie d'un projet.
• Le pipeline de livraisons. Les volumes de lancements annoncés excèdent structurellement les livraisons effectives ; le décalage entre les deux est la variable qui détermine si la fenêtre de sortie S2 (§ 21) sera encombrée ou fluide au moment voulu. Une JV doit modéliser le pipeline de sa micro-localisation, pas celui de l'Émirat.
• La dispersion entre segments. Les dynamiques du segment prime et du segment courant divergent. Un rendement de marché moyen n'a aucune valeur prédictive pour un produit donné dans une localisation donnée.

§ 24Taxonomie : huit promesses qu'on confond couramment

Sous le mot « buyback » circulent des engagements de nature juridique et de valeur économique très différentes.

§ 25Qualification juridique de la promesse de rachat

Ce que le droit émirien fait d'un engagement de rachat, et les points qui doivent figurer noir sur blanc.

Une promesse de rachat s'analyse en droit émirien comme un engagement contractuel de conclure une vente future à des conditions déterminées ou déterminables. Sa validité suppose, comme toute vente, que l'objet et le prix soient déterminés ou déterminables sans nouvel accord des parties, et que le consentement soit exempt de vice.

Les six éléments qui doivent figurer dans la clause

1. L'objet précis : l'unité identifiée par son numéro de projet et son numéro Oqood, ou les parts identifiées par leur nombre et leur catégorie. Une désignation générale de « l’investissement » peut créer une incertitude sur l’objet et compliquer l’exécution ; sa portée doit être appréciée avec le conseil au regard du contrat complet.
2. Le prix ou sa formule : un montant fixe, ou une formule entièrement mécanique (capital investi × facteur, ou capital + taux annuel × durée). Toute formule renvoyant à une « valeur de marché à dire d'expert » sans mode de désignation de l'expert crée un point de blocage.
3. La fenêtre d'exercice : date d'ouverture, date de clôture, forme et destinataire de la notification. Une fenêtre trop étroite ou un formalisme excessif sont des moyens classiques de rendre l'option inopérante.
4. Le délai de paiement après levée, et les intérêts de retard.
5. Les conditions suspensives, limitativement énumérées, et l'exclusion expresse de toute condition dépendant de la seule volonté du promoteur.
6. Le sort des frais : droit d'enregistrement du transfert retour, frais de trustee, NOC, charges courues. En l'absence de stipulation, ces frais peuvent absorber une part significative du gain espéré.

Le nouveau Code des transactions civiles

Avant de rédiger une clause de rachat, faire confirmer les quatre points suivants dans le texte officiel applicable. Les dates d’effet, les dispositions transitoires et la numérotation du DL 25/2025 restent à valider article par article pour le contrat concerné.

• Bonne foi et information : identifier les obligations précontractuelles et les conséquences d’une information inexacte ou omise.
• Indemnité convenue : vérifier les pouvoirs de révision du juge et les conditions de preuve du préjudice.
• Circonstances exceptionnelles : examiner les conditions éventuelles de révision ou de résolution du contrat.
• Contrats en cours : confirmer le régime transitoire ; la date de signature ne suffit pas à elle seule à déterminer toutes les règles applicables.

§ 26L'exécution : le chemin réel du jour du refus au jour de l'encaissement

Un exercice à faire écrire par le conseil local avant, et non après, la signature.

1. Notification de levée

   Dans la forme et le délai prévus. Toute irrégularité de forme sera opposée : faire valider le modèle de notification par le conseil dès la signature du contrat, et non le jour de la levée.

2. Refus ou silence du promoteur

   Le silence vaut souvent refus de fait. Constater le défaut par une mise en demeure formelle, horodatée et notifiée selon le contrat.

3. Appel des sûretés externes, s'il en existe

   Garantie bancaire à première demande : appel auprès de la banque, paiement selon les conditions documentaires et délais prévus, sous réserve des exceptions et recours applicables. Cette voie peut être plus rapide, mais son délai et son efficacité dépendent de la garantie et des contestations éventuelles. En son absence, passer à l'étape suivante.

4. Saisine de la juridiction ou du tribunal arbitral choisi

   Tribunaux de Dubaï, tribunaux du DIFC ou arbitrage (institution choisie, par exemple DIAC ; siège à préciser séparément). Le choix fait dans le contrat détermine la durée, la langue, le coût et la prévisibilité de l'issue. Attention : si le litige concerne un projet annulé ou inachevé, la compétence exclusive du tribunal spécial Décret 33/2020 peut primer sur la clause.

5. Obtention du titre exécutoire

   Jugement ou sentence, puis exequatur le cas échéant. Compter en années, pas en mois.

6. Exécution sur le patrimoine du promoteur

   Saisie des actifs disponibles. Le compte séquestre des projets est insaisissable par les créanciers du promoteur : la masse saisissable est donc plus étroite qu'il n'y paraît. Si une procédure collective est ouverte DL 51/2023, la créance entre dans la procédure et perd son autonomie.

Institution, siège et règles doivent être distingués. Les anciennes clauses DIFC-LCIA relèvent de dispositions transitoires ; DIFC-LCIA ne doit pas être présenté comme une institution actuelle pour une nouvelle clause. Le choix du siège, notamment DIFC ou ADGM, est distinct du choix de l’institution. Source : communiqué LCIA sur la transition vers DIAC

§ 27Le risque de contrepartie : où se situe réellement le rachat

Le rang de la créance, et la question qui décide de tout.

Les cinq questions de contrepartie

1. Quelle entité signe ? La société de projet, qui n'aura plus d'actif après distribution ? Une société de commercialisation sans bilan ? Ou la tête de groupe ? La différence est décisive : une promesse signée par la société de projet elle-même est structurellement autoréférentielle et vide de substance.
2. Quels sont ses comptes ? Exiger trois exercices audités, pas une plaquette institutionnelle. Fonds propres, endettement, hors bilan, engagements de rachat déjà consentis sur d'autres projets.
3. Quel est l'encours total d'engagements de rachat du groupe ? C'est la question que personne ne pose. Un promoteur ayant consenti des rachats sur plusieurs programmes a une exposition corrélée : tous les porteurs lèveront leur option au même moment, c'est-à-dire lorsque le marché se retourne - le moment où le promoteur est le moins en mesure de payer.
4. Quelle est la source de financement du rachat ? Une ligne bancaire dédiée ? Une réserve constituée ? Ou l'espoir de revendre l'unité à un tiers ? Dans ce dernier cas, la promesse n'est qu'un transfert de risque de liquidité vers le promoteur, et elle cédera exactement quand elle devait servir.
5. Y a-t-il un antécédent ? Le promoteur a-t-il déjà honoré des rachats ? Sur quel volume, à quelle date, avec quel délai de paiement ? Demander des références d'investisseurs ayant effectivement levé une option.

§ 28Sécuriser un rachat : dix mécanismes, classés par efficacité

Du plus solide au plus décoratif. Un dossier sérieux en combine au moins trois.

§ 29Le risque réglementaire de l'offre elle-même

Proposer un rendement garanti à plusieurs investisseurs n'est pas un acte commercial neutre.

Publicité immobilière

Toute communication promotionnelle relève du permis Trakheesi et du contrôle de la RERA. Les allégations trompeuses ou exagérées sont prohibées ; le DLD sanctionne régulièrement des sociétés pour manquement aux exigences publicitaires, avec des amendes significatives, le retrait des annonces et la suspension de licence. Un rendement présenté comme « garanti » dans une communication publique est un facteur de risque réglementaire pour l'émetteur comme pour l'intermédiaire qui le relaie.

Requalification en offre de placement collectif

Dès lors qu'une offre réunit plusieurs investisseurs, met en commun des fonds, confie la gestion à un tiers et promet un rendement, elle présente les caractéristiques d'un placement collectif. Aux EAU :

• La commercialisation de fonds étrangers sur le territoire onshore est restreinte au placement privé auprès d'investisseurs professionnels, par un intermédiaire agréé par la SCA et avec l'accord du régulateur. La distribution au détail a été fermée ; les dispositifs transitoires ont expiré.
• Au DIFC et à l'ADGM, l'exercice d'une activité de gestion ou de commercialisation de fonds requiert un agrément de la DFSA ou de la FSRA.
• Si l'instrument est tokenisé ou distribué par un prestataire d'actifs virtuels, la VARA entre dans le champ.

Requalification en opération de crédit ou de dépôt

Un montage où l'investisseur remet des fonds en contrepartie d'un remboursement du capital majoré d'un rendement fixe, sans exposition réelle à la performance de l'actif, s'apparente économiquement à un prêt, voire à une collecte de dépôts si l'opération est répétée auprès du public. La première qualification entraîne l'application du régime de l'intérêt conventionnel DL 50/2022 ; la seconde relève d'une activité bancaire réglementée.

§ 30Grille de contrôle d'une promesse de rachat

Vingt points. Un « non » sur les points 1 à 6 justifie de refuser le dossier en l'état.

Substance de l'engagement

• L'engagement figure dans un document contractuel signé, et non dans une brochure, une présentation ou un échange de messages.
• L'entité qui s'engage est identifiée, et ce n'est pas la société de projet elle-même.
• Les comptes audités des trois derniers exercices de l'entité garante ont été communiqués et analysés.
• L'encours total des engagements de rachat du groupe a été communiqué par écrit.
• Le prix de rachat est un montant ou une formule entièrement mécanique, sans intervention ultérieure d'une partie.
• Aucune condition d'exercice ne dépend de la seule volonté du promoteur.

Exercice et paiement

• La fenêtre d'exercice est d'une durée raisonnable et le formalisme de notification est simple et validé par le conseil.
• Le délai de paiement après levée est court et assorti d'intérêts de retard dissuasifs.
• Le sort de tous les frais du transfert retour est expressément réglé.
• Le traitement des charges de copropriété, loyers et impôts courus est expressément réglé.

Sûretés

• Au moins une source de paiement extérieure au promoteur existe (garantie bancaire, séquestre dédié, sûreté réelle).
• La sûreté couvre la totalité du montant du rachat, et non une fraction symbolique.
• La validité de la sûreté excède la fenêtre d'exercice d'un délai de réclamation suffisant.
• Le chemin d'exécution de la sûreté a été décrit par écrit par le conseil local, avec délai et coût estimés.

Cadre juridique

• La loi applicable et la juridiction compétente sont désignées, cohérentes entre elles et adaptées à l'exécution.
• L'articulation avec la compétence exclusive du tribunal spécial des projets annulés a été vérifiée.
• L'engagement survit à une cession du projet, à une restructuration du groupe et à un changement de contrôle.
• L'engagement est opposable en cas de procédure collective, ou son rang a été explicitement analysé.
• La clause pénale, si elle existe, est adossée à une source de paiement - et le dossier ne repose pas sur elle.
• La conformité réglementaire de l'offre (publicité, placement, agrément de l'intermédiaire) a été validée.

§ 31Panorama

Ce qui existe, ce qui n'existe pas, et les trois pièges que la simplicité apparente dissimule.

§ 32L'impôt sur les sociétés appliqué aux structures de JV

Qui est le contribuable, selon la forme retenue.

Les mécanismes à connaître au niveau de la société de projet

• Limitation de déductibilité des charges financières nettes. Un plafond s'applique aux intérêts nets déductibles. Déterminant sur une JV financée par dette d'associé : la structure de financement doit être calibrée avant, pas après.
• Prix de transfert. Les opérations entre parties liées doivent être conclues à des conditions de pleine concurrence, avec documentation à l'appui. Dans une JV, cela concerne directement les honoraires de développement, de gestion et de commercialisation versés au promoteur, ainsi que les marchés de travaux attribués à une entreprise du groupe. C'est le point d'audit le plus probable.
• Report des pertes. Les déficits de la phase de construction peuvent être reportés dans les limites et conditions fixées par la loi - un enjeu réel sur une opération de trois à cinq ans dont les premiers exercices sont déficitaires.
• Régimes de neutralité. Des dispositifs d'allègement existent pour les transferts intragroupe qualifiés et pour certaines restructurations. Ils sont assortis de conditions de détention et de périodes de conservation : toute réorganisation de la chaîne de détention doit être examinée avant d'être exécutée.
• Substance. Le régime des zones franches et l'application des conventions fiscales supposent une substance réelle - locaux, personnel, décisions prises localement. Une coquille ne tient plus.

§ 33Zones franches : le piège immobilier

La croyance la plus répandue et la plus coûteuse dans les montages immobiliers aux EAU.

En pratique, une société de zone franche qui développe et vend des logements dans une zone désignée de Dubaï ne bénéficie pas du 0 % sur cette activité. Le choix d'une zone franche pour une société de projet immobilier doit donc se justifier par d'autres motifs - capacité de détention, souplesse d'actionnariat, régime de visas, confidentialité - et non par une économie d'impôt sur les sociétés qui n'existe pas.

Il faut également vérifier deux points de détail aux conséquences lourdes : le franchissement du seuil de minimis de revenus non qualifiants, qui fait perdre le statut pour plusieurs exercices, et l'existence d'un établissement stable national ou étranger, imposé séparément au taux de droit commun.

§ 34Investisseurs non-résidents

Détenir un bien aux EAU depuis l'étranger n'est pas fiscalement neutre pour une société.

Une personne morale non-résidente qui détient un bien immobilier aux EAU - qu'il soit affecté à une activité ou détenu à titre d'investissement - dispose d'un lien d'imposition sur le territoire. Elle doit s'enregistrer et est imposée sur une base nette, les charges déductibles selon les conditions de la loi venant en diminution du revenu imposable. Le taux applicable est celui de droit commun.

Les règles de détermination de ce lien pour les investisseurs de fonds qualifiés et de REIT ont été refondues à compter des exercices ouverts au 1^er janvier 2025 Déc. Cab. 35/2025, en remplacement du dispositif antérieur Déc. Cab. 56/2023. Les critères ne se limitent plus au seul pourcentage de détention mais intègrent les droits de vote, la composition des organes de direction, les droits aux profits et le contrôle de l'activité.

La décision 35/2025 s’applique aux périodes fiscales commençant à compter du 1er janvier 2025 ; la décision 56/2023 demeure pertinente pour les périodes commencées avant cette date.

§ 35Personnes physiques

Le régime le plus favorable du dispositif - sous une condition.

Le revenu tiré d'un investissement immobilier par une personne physique, résidente ou non, détenu directement ou au travers d'un véhicule traité comme fiscalement transparent, n'est pas soumis à l'impôt sur les sociétés dès lors qu'il ne résulte pas d'une activité soumise à licence Déc. Cab. 49/2023. La location d'un portefeuille d'unités relève de cette exclusion ; l'exercice d'une activité de promotion sous licence n'en relève pas.

§ 36Fonds qualifiés, REIT et partenariats qualifiés

Le régime refondu applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025.

§ 37Le registre des fonds immobiliers du DLD

Un régime de privilèges distinct du régime fiscal fédéral, et souvent ignoré des structurations.

Le décret 22/2022 institue au DLD un registre des fonds immobiliers ouvrant droit à des privilèges. L'inscription suppose que le fonds soit titulaire d'une licence valide délivrée par l'autorité compétente, que la valeur de ses actifs immobiliers atteigne au moins AED 180 millions au jour de la demande, qu'il ne fasse pas l'objet d'une suspension de cotation, et qu'il acquitte les droits d'inscription. Le DLD vérifie annuellement le maintien des conditions sur la base des comptes audités.

§ 38TVA

Cinq régimes distincts sur la même opération. La qualification de chaque flux détermine la récupération.

• Terrain nu contre terrain bâti. Un terrain devient taxable dès lors qu'il n'est plus « nu ». La qualification au jour de la cession conditionne le régime : un point à trancher, et à documenter, avant la signature.
• Affectation mixte. Un projet comportant du résidentiel et du commercial génère des coûts mixtes dont la TVA doit être ventilée selon la méthode admise. Une politique de ventilation doit être arrêtée dès l'origine, sous peine de redressement.
• Calendrier de trésorerie. La TVA de construction est décaissée au fil du chantier et récupérée à un rythme différent. Sur une opération de plusieurs centaines de millions, ce décalage est une ligne de financement à part entière - à faire figurer dans le plan de trésorerie de la JV.
• Cession d'entreprise. Le transfert d'une activité complète peut, sous conditions, se situer hors du champ de la TVA. Utile lors d'une sortie par cession du véhicule.

§ 39Frais d'enregistrement et coûts de friction

Les barèmes évoluent : les ordres de grandeur ci-dessous servent à modéliser, pas à chiffrer un acte.

§ 40L'amont : la fiscalité de l'investisseur chez lui

Le sujet le plus souvent négligé dans les présentations, et celui qui détermine le rendement réellement perçu.

• Imposition dans l'État de situation de l'immeuble. Les conventions fiscales suivent le principe selon lequel les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où l'immeuble est situé. Les EAU disposent d'un réseau conventionnel étendu ; l'accès à ces conventions suppose une résidence fiscale effective et une substance réelle.
• Sociétés étrangères contrôlées. De nombreux États imposent leurs résidents sur les bénéfices non distribués d'entités étrangères faiblement imposées qu'ils contrôlent. Une société des EAU imposée à 9 %, voire à 0 %, peut entrer dans ce champ. À vérifier avant, et non après, la constitution du véhicule.
• Résidence fiscale de la société par son siège de direction effective. Une entité des EAU dirigée depuis l'étranger peut être considérée comme résidente de cet autre État. La localisation effective des décisions et des organes de gouvernance est un point de structuration, pas une formalité.
• Échange automatique d'informations. Les EAU participent aux dispositifs internationaux d'échange ; les comptes financiers et les structures sont déclarés aux administrations de résidence. Toute structuration doit être construite pour être transparente à l'égard de l'administration d'origine.
• Bénéficiaires effectifs. Les obligations de déclaration des bénéficiaires effectifs s'appliquent ; le registre doit être tenu à jour à chaque niveau de la chaîne.
• Imposition minimale mondiale. Pour les groupes atteignant le seuil européen de chiffre d'affaires, l'impôt complémentaire s'applique et neutralise l'avantage de taux : un investisseur institutionnel de cette taille doit intégrer cette dimension dès l'analyse préliminaire.

§ 41Matrice des risques

Vingt risques, leur mécanisme et le mitigant qui fonctionne réellement.

§ 42Diligences : les cinquante vérifications

Organisées par bloc. L'ordre compte : les blocs A et B doivent être clos avant toute dépense significative.

Bloc A - Le promoteur

• Inscription au registre des promoteurs de la RERA, et date d'inscription.
• Licence commerciale en cours de validité, activités autorisées, actionnariat déclaré.
• Historique des projets livrés : nombre, volume, respect des délais annoncés.
• Historique des projets annulés, suspendus ou repris.
• Comptes audités des trois derniers exercices de l'entité contractante et de sa tête de groupe.
• Contentieux en cours, décisions rendues, procédures devant le tribunal spécial.
• Sanctions administratives éventuelles : publicité, séquestre, licence.
• Encours total d'engagements de rachat et de garanties locatives du groupe.
• Identité et honorabilité des bénéficiaires effectifs.
• Relations bancaires et lignes de crédit disponibles.

Bloc B - Le foncier

• Extrait du registre foncier à jour : titulaire, superficie, servitudes, restrictions.
• Absence d'hypothèque, de saisie et de litige inscrits.
• Certificat de bornage et concordance avec les plans.
• Statut de la zone : désignée ou non, compatibilité avec le véhicule retenu.
• Affectation, coefficient d'occupation, hauteur autorisée, densité, stationnement.
• Approbations du promoteur maître de la communauté, le cas échéant, et charges associées.
• Raccordements : électricité, eau, assainissement, télécommunications - capacité et coût.
• Études de sol et contraintes géotechniques.
• Redevances d'infrastructure et contributions dues aux autorités.
• Deux expertises indépendantes de valorisation, datées de moins de six mois.

Bloc C - Le projet

• Numéro d'enregistrement du projet auprès de la RERA.
• Identité de l'agent séquestre, numéro de compte, date d'ouverture.
• Attestation de l'agent séquestre sur les soldes et les mouvements.
• Rapports d'avancement de l'ingénieur agréé.
• Rapport d'audit annuel du compte séquestre.
• Permis de construire et approbations en cours de validité.
• Marché de travaux : contractant, montant, forme du prix, garanties, pénalités.
• Classification du contractant et conformité au régime des activités de contracting.
• Polices d'assurance : tous risques chantier, responsabilité civile, garantie décennale.
• Budget détaillé, échéancier de décaissement et provision d'aléas.

Bloc D - Le montage

• Organigramme complet de détention, jusqu'aux bénéficiaires effectifs.
• Projet de pacte : matières réservées, quorum, majorités, nomination des dirigeants.
• Cascade de distribution : ordre, définitions, base de calcul, exemples chiffrés annexés.
• Localisation exacte de chaque honoraire par rapport à la cascade.
• Clause de dépassement de budget et conséquences en cas de non-participation.
• Clauses de circulation du capital : préemption, sortie conjointe, sortie forcée.
• Paquet de sûretés et chemin d'exécution décrit par écrit.
• Loi applicable, juridiction ou arbitrage, langue, siège.
• Clause d'information et droit d'audit.
• Conditions suspensives et date butoir de réalisation.

Bloc E - Marché et sortie

• Comparables de transactions réelles, pas de prix de liste, sur la micro-localisation.
• Pipeline de livraisons concurrentes sur la zone et sur la fenêtre de sortie visée.
• Rythme d'absorption observé sur des projets comparables.
• Niveau de charges de copropriété au m² sur des immeubles comparables livrés.
• Rendement locatif net constaté, et non annoncé, sur la zone.
• Hypothèse de défaut acquéreur, et test de son effet sur la trésorerie.
• Trois scénarios chiffrés : base, dégradé, adverse.
• Deux fenêtres de sortie identifiées et un scénario de détention prolongée financé.
• Estimation des coûts de friction d'entrée et de sortie.
• Avis fiscal dans la juridiction de résidence de l'investisseur.

§ 43Conformité anti-blanchiment

Le secteur immobilier est une profession assujettie. L'exigence porte sur l'investisseur autant que sur l'intermédiaire.

Le cadre fédéral a été refondu par le DL 10/2025, entré en vigueur le 14 octobre 2025 en remplacement du dispositif de 2018. Il élargit le périmètre des activités réglementées, intègre les prestataires d'actifs virtuels, crée une infraction autonome de financement de la prolifération et retient la fraude fiscale parmi les infractions sous-jacentes.

• Assujettissement. Les agents et courtiers immobiliers intervenant dans l'achat ou la vente de biens relèvent des professions non financières désignées, avec obligations de vigilance, de conservation et de déclaration.
• Déclaration des transactions en espèces. Un seuil de déclaration s'applique aux opérations immobilières réglées en espèces ou en actifs virtuels, pour une transaction unique ou pour des opérations liées. Les déclarations passent par la plateforme de la cellule de renseignement financier.
• Vigilance renforcée sur les personnes morales. Collecte de la licence, des statuts, du registre des bénéficiaires effectifs et des pièces d'identité de chaque bénéficiaire effectif et associé.
• Origine des fonds. Traçabilité documentée de la source des fonds et de la source du patrimoine, particulièrement pour les flux transfrontaliers.
• Sanctions. Les amendes administratives couvrent une amplitude très large selon la nature du manquement, avec en outre un risque de suspension d'activité et un risque réputationnel majeur.

§ 44Règlement des différends

Le choix se fait à la rédaction. Il ne se rattrape pas au contentieux.

Institution, siège et règles doivent être distingués. Les anciennes clauses DIFC-LCIA relèvent de dispositions transitoires ; DIFC-LCIA ne doit pas être présenté comme une institution actuelle pour une nouvelle clause. Le choix du siège, notamment DIFC ou ADGM, est distinct du choix de l’institution. Source : communiqué LCIA sur la transition vers DIAC

§ 45Term sheet de joint venture - trame

Structure de lettre d'intention, à adapter par un conseil admis aux EAU. Aucune formulation ci-dessous n'est une clause prête à signer.

Parties

Identité complète des entités contractantes, jusqu'aux bénéficiaires effectifs. Préciser laquelle porte les engagements financiers.

Actif

Désignation du terrain : numéro de parcelle, superficie, zone, affectation, droits à construire retenus pour le modèle.

Véhicule

Forme, juridiction, licence visée, calendrier de constitution, capacité de détention confirmée par le DLD en condition suspensive.

Engagements

Montant engagé par chaque partie, calendrier d'appel, forme de l'apport (numéraire, en nature, en industrie), conséquences du défaut d'appel.

Valorisation

Base de valorisation du terrain apporté, méthode, experts désignés, mécanisme d'ajustement si les droits à construire diffèrent.

Économie

Cascade complète, paliers, taux du préférentiel, caractère cumulatif et composé, base de calcul, rattrapage, clause de reprise.

Honoraires

Liste exhaustive des honoraires du promoteur, assiette, taux, plafond, part différée, position par rapport à la cascade.

Gouvernance

Composition des organes, majorités, liste des matières réservées, mécanisme d'impasse, reporting, droit d'audit.

Sûretés

Hypothèque, nantissement de parts, garanties, signature conjointe, séquestre : nature, rang, montant, date de constitution.

Budget

Budget approuvé annexé, seuil de variance, procédure d'approbation d'un dépassement, qui finance et à quelles conditions de dilution.

Construction

Mode de dévolution, forme du prix, désignation du contractant, garanties d'exécution, pénalités, droit de substitution.

Commercialisation

Grille de prix initiale, politique de remises, rythme cible, conditions de révision, allocation des unités si partage en nature.

Sorties

Fenêtres, préemption, sortie conjointe, sortie forcée, options, méthode de valorisation en cas d'exercice.

Défaillance

Définition des cas, période de remédiation, sanctions, option de rachat de la partie défaillante et décote applicable.

Fiscalité

Régime retenu, options exercées, qui supporte quoi, engagement de coopération déclarative.

Conditions suspensives

Diligences satisfaisantes, confirmations administratives, obtention des approbations, conformité anti-blanchiment, date butoir.

Droit et for

Loi applicable, juridiction ou arbitrage, langue, siège, mesures conservatoires réservées.

Exclusivité

Durée, périmètre, indemnité de rupture, confidentialité, sort des frais engagés.

§ 46Term sheet de promesse de rachat - trame

À rapprocher point par point de la grille du § 30.

Promettant

Entité s'engageant, distincte de la société de projet, avec communication de ses comptes audités et de l'encours de ses engagements de même nature.

Objet

Unité identifiée par numéro de projet et numéro d'inscription au registre intérimaire, ou parts identifiées par nombre et catégorie.

Nature

Promesse unilatérale d'achat, exerçable à la seule discrétion du bénéficiaire.

Prix

Montant fixe ou formule entièrement mécanique. Préciser si le prix est brut ou net des frais, et le sort des charges courues.

Fenêtre

Date d'ouverture, date de clôture, forme et destinataire de la notification, modèle de notification annexé.

Conditions

Liste limitative. Exclusion expresse de toute condition dépendant de la volonté du promettant.

Paiement

Délai après levée, intérêts de retard, compte de destination, sort du transfert de propriété jusqu'au paiement intégral.

Frais

Droit d'enregistrement du transfert retour, frais de trustee, NOC, charges de copropriété : répartition expresse.

Sûreté

Nature, émetteur, montant, durée de validité excédant la fenêtre d'exercice, modalités d'appel, texte de la garantie annexé.

Continuité

Survie de l'engagement en cas de cession du projet, de restructuration, de changement de contrôle ; interdiction de cession sans accord.

Information

Obligation périodique de communication des comptes et des engagements ; déclaration immédiate en cas de survenance d'un cas de défaut.

Défaut

Définition, mise en demeure, intérêts et indemnité : faire confirmer leur validité et les pouvoirs de révision du juge selon le droit applicable.

Droit et for

Cohérents avec le contrat principal, et compatibles avec l'exécution de la sûreté.

§ 47Les douze clauses sur lesquelles ne pas céder

Si l'une d'elles est refusée sans contrepartie économique explicite, le dossier doit être réexaminé.

1. Confirmation préalable de capacité de détention auprès du DLD, en condition suspensive.
2. Séquestre tiers sur les fonds engagés avant l'ouverture du compte séquestre du projet, avec conditions de libération écrites.
3. Sûreté réelle de premier rang sur le foncier, constituée dès l'acquisition.
4. Nantissement des parts du véhicule au profit de l'investisseur.
5. Liste exhaustive des matières réservées, incluant budget, prix, marché de travaux, endettement, conventions avec parties liées et tout engagement de rachat consenti à des tiers.
6. Clause de dépassement de budget complète : qui finance, dans quel ordre, jusqu'à quel plafond, avec quelles conséquences de dilution.
7. Position explicite de chaque honoraire par rapport à la cascade, avec plafonnement et part différée à l'achèvement.
8. Clause d'information : reporting mensuel, accès direct aux relevés du séquestre, copie des certifications d'ingénieur, droit d'audit, accès au chantier.
9. Droit de substitution du contractant et, en cas de défaillance caractérisée, du promoteur lui-même.
10. Mécanisme d'impasse chiffré, avec expertise contraignante pour les questions techniques et budgétaires.
11. Sortie conjointe et plancher de valorisation en cas de sortie forcée.
12. Source de paiement externe pour tout engagement de rachat ou de rendement - à défaut, valorisation à zéro de cet engagement dans le modèle.

§ 48Data room : l'index attendu

Ce qu'un promoteur sérieux fournit sans qu'on le lui demande deux fois. Un index incomplet est en soi une information.

AGlossaire opérationnel

Les termes qu'on entend dans une salle de négociation à Dubaï.

BMéthode, corrections et limites

Édition corrigée le 15 septembre 2026.

Le dossier initial a été conservé puis audité. Les corrections de cette édition concernent le §16, les scénarios du §22, la transition DIFC-LCIA (§26 et §44) et la référence 35/2025 (§34). Les calculs sont vérifiés automatiquement. Les autres analyses juridiques et fiscales du dossier source ne bénéficient pas d’une validation professionnelle exhaustive.

Les textes officiels liés, les interprétations éditoriales et les simulations pédagogiques doivent être distingués. Les mentions « à vérifier » signalent les références restant à contrôler. Le communiqué DLD du premier trimestre 2026 a été rapproché des chiffres principaux du §23. Aucun agrément ni validation par un conseil ne sont revendiqués.

Avant une opération : faire valider les textes applicables, leur version et les contrats par un conseil qualifié. Réexaminer les références chaque trimestre et avant chaque usage transactionnel ; conserver la date et l’auteur de toute validation.

CSources

Textes officiels et analyses consultés.

Textes et sources officielles

• Décision 35/2025 : lien d’imposition des non-résidents (articles 6 et 7 : remplacement et périodes applicables)
• Loi n° 8 de 2007 - comptes séquestres de promotion immobilière - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Loi n° 13 de 2008 - registre intérimaire - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Loi n° 19 de 2020 - modification de l'article 11 - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Résolution du Conseil exécutif n° 6 de 2010 - règlement d'application - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décret n° 22 de 2022 - privilèges des fonds immobiliers - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décret n° 23 de 2022 - droits de musataha sur terrains commerciaux - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décret n° 33 de 2020 - tribunal spécial des projets annulés - portail législatif de Dubaï [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Registre des fonds immobiliers - conditions et frais - Dubai Land Department [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Transactions immobilières - premier trimestre 2026 - Dubai Land Department [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Sanctions pour manquement aux exigences publicitaires - Dubai Land Department [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Tokenisation immobilière - Dubai Land Department [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décision du Conseil des ministres n° 34 de 2025 - fonds qualifiés et partenariats qualifiés - ministère des Finances [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décision du Conseil des ministres n° 100 de 2023 - revenu qualifiant en zone franche - administration fiscale [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décision du Conseil des ministres n° 56 de 2023 - lien d'imposition des non-résidents - ministère des Finances [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décret-loi fédéral n° 25 de 2025 - Code des transactions civiles - portail législatif fédéral [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Décret-loi fédéral n° 51 de 2023 - restructuration financière et faillite - portail législatif fédéral [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Décret-loi fédéral n° 10 de 2025 - lutte anti-blanchiment - recueil de la Banque centrale [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Régime des fonds d'investissement collectifs - DFSA [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Véhicules à vocation spécifique - DIFC [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]

Analyses professionnelles consultées

• Impact du nouveau Code des transactions civiles sur les contrats de construction - K&L Gates [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Le nouveau Code civil des EAU expliqué - Bracewell [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Mise à jour sur les QIF, REIT, QLP et le lien d'imposition des non-résidents - KPMG [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décisions 34 et 35 de 2025 - PwC Moyen-Orient [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Guide sur l'imposition des partenariats - PwC Moyen-Orient [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Accords de joint venture dans les projets de promotion immobilière - Afridi & Angell [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Décret 22/2022 sur les privilèges des fonds immobiliers - Afridi & Angell [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Nouvelles incitations pour les fonds immobiliers à Dubaï - Hadef & Partners [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Nouvelle loi réglementant les activités de contracting - Al Tamimi & Company [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Conformité des promoteurs en vente sur plan - BSA Law [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Obligations RERA des promoteurs en vente sur plan - Kayrouz & Associates [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Investissement immobilier par des étrangers - Dubaï - DLA Piper REALWORLD [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Commercialisation des fonds étrangers aux EAU - Dechert [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Orientations complémentaires sur la commercialisation des fonds étrangers - Morgan Lewis [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• La nouvelle loi anti-blanchiment des EAU - Herbert Smith Freehills Kramer [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• Nouvelle loi anti-blanchiment - DLA Piper [Accès automatisé non validé le 15/09/2026 : protection ou redirection possible. Rechercher le titre sur le site de l’organisme si nécessaire.]
• TVA et immobilier aux EAU - CMS [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Le régime du musataha propre à Dubaï - Pinsent Masons [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]
• Phase II du projet de tokenisation immobilière - Dubai Media Office [Accès vérifié le 15/09/2026 ; contenu à rapprocher de l’affirmation.]